九游会旗舰厅小区围墙与沙盘模型不一致违反广告法吗？

　　九游会旗舰厅某地市场监管局接到一件举报，某小区的十几位购房者集体举报某一待交付的小区楼盘的围墙实际建造情况与当初沙盘展示的不一致，认为房地产开发企业虚假宣传，要求市场监管机关立案处罚。

　　经市场监管机关派人实地调查取证后，发现举报所称的围墙实际建造情况确实与当初展示的沙盘模式不一致。当初沙盘展示显示举报所在楼宇的其中一边沿街围墙是与沿街楼宇墙面对接的，二现在实际建造情况是该处围墙收进了2米左右，地面一层的后边有一个窗户露到围墙之外了。经调查还得知，围墙的建造是根据规划建设部门的许可审批后建设的，沙盘系在规划建设部门审批之前制造的，因此出现了不一致，但房地产开发企业与购房者的合同补充协议中已经明确约定“出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准；出卖人在销售广告和宣传材料中对小区规划内的范围及配套设施、放我平面图的叙述，仅作参考，不作为该商品房的交付标准，交付内容以政府审批通过内容及《商品房买卖合同》、本补充协议约定为准。”相关举报人已经签署了商品房买卖合同及补充协议。

　　首先，房地产开发企业将被举报所在楼宇的其中一边沿街围墙收进2米左右，是按照规划建设部门的许可审批结果建造的，是一个合法的建设行为。规划建设部门的许可审批是根据《城乡规划法》等法律设定的许可项目，遵守法律规定是每个单位每个公民的义务，任何人都不得违反法律规定，更不得迫使、唆使他人去干违反法律规定的事。

　　其次，沙盘展示是房地产企业营销推广的一个手段、方式。商品房不同于一般商品，前期通常无法实物展示，需要借助沙盘模型等方式来帮助营销推广，以方便购房者有一个相对直观的模拟房产环境感受。但模型毕竟不是实景，与客观实际总会有些许差异，只要不是房地产企业故意为之的，通常是不会对购房者的购房决定有多大影响的。本案出现的差异，是由于沙盘制造展示在前，围墙的规划建设许可与实际建造在后，这种不一致不是房地产企业能够决定的，而且房地产企业也已经在《商品房买卖合同》的补充协议中明示“出卖人在销售广告和宣传材料中对小区规划内的范围及配套设施、放我平面图的叙述，仅作参考，不作为该商品房的交付标准，交付内容以政府审批通过内容及《商品房买卖合同》、本补充协议约定为准。”相关举报人也已经签署了《商品房买卖合同》及其补充协议，这也就意味着举报人也已经认可了房地产企业的声明条款。

　　第三，《广告法》第二十八条规定“广告以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的，构成虚假广告。”“广告有下列情形之一的，为虚假广告：…（二）商品的性能、功能、产地、用途、质量、规格、成分、价格、生产者、有效期限、销售状况、曾获荣誉等信息，或者服务的内容、提供者、形式、质量、价格、销售状况、曾获荣誉等信息，以及与商品或者服务有关的允诺等信息与实际情况不符，对购买行为有实质性影响的；…”虽然房地产展示的沙盘模型应该视作广告媒介，房地产企业的实际建造围墙与沙盘展示不相符，但构成《广告法》上的虚假广告，还必须同时具有“对购买行为有实质性影响的”的条件，从现实生活经验出发，房屋的所在区域、位置、朝向、楼层、面积、价格、环境等，是购房者决定是否购买的重要考虑因素，但仅仅小区围墙的建造位置通常对购房者的影响甚微，不是购房者购房决策的决定因素，也即对购买行为不具有实质性影响。

　　第四，本案是十几位购房者一起举报的，除了购买围墙毗邻一层套房者可能具有一些客观影响之外，其余购房者则是完全不具有实质利害关系的。依据《行政诉讼法》《行政复议法》的相关规定及最高法院的有关裁判要旨显示，不具有实质利害关系的举报人对于举报事项的处理结果是不具有行政复议、诉讼权利的。

　　第五，某些举报人提出小区围墙收进2米左右，插入楼宇之中变成“路冲”，会影响所在楼宇住户的“风水”，这就不属于合法利益了。“风水”虽然也是民俗的一部分，但这些举报人所言的“风水”情形九游会旗舰厅，则是属于迷信的理由，《广告法》明确禁止广告中不得含有迷信的内容，《房地产广告发布规定》第八条明确规定“房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚。”《广告法》第一条就开宗明义地规定“为了规范广告活动，保护消费者的合法权益，促进广告业的健康发展，维护社会经济秩序，制定本法。”市场监管机关作为国家的执法机关，保护的是消费者的合法权益，违法利益、非法利益自然是不能获得国家法律的保护的。

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